稼働率の維持を優先した運営
本投資法人では賃貸市場動向を先取りし、景気後退によるテナント退去リスクに対応するため、第8期（平成21年4月期）期初より「稼働率の維持」を優先する運営方針をとり、原則として賃料の増額交渉は行わずに、キャッシュ・フローの安定に努めてきました。このようにオフィスビル賃貸市場の動きやテナントニーズを素早く察知し、また、新規テナントの誘致にも最大限に取り組んだことにより、賃貸市場が低迷する中でも稼働率は平成22年4月末現在で94.4%と安定的に推移しています。
本投資法人では、顧客満足度調査（CS調査）を通じてテナントの意見を収集し、物件毎にハード面及びソフト面の双方での強みと課題を把握したうえで改善活動に努め、満足度の維持・向上を目指しています。これまでのCS調査における継続入居意向も高水準を維持しており、安定的な稼働率の維持・向上に貢献しています。
積極的なリーシング活動
オフィスビル賃貸市場については、空室率の上昇に歯止めがかかるとの見方も出てきており、底打ちへの期待が強まっています。本投資法人は、中規模オフィスビル特有の「テナント層の厚さ」を活かし、拡張移転や縮小移転など業種の分散に伴う多種多様な入居ニーズを捉え、迅速かつ柔軟なリーシング活動を進めていきます。
顧客満足度調査の実施
「顧客であるテナントが満足してこそ収益に結びつく」との考えのもと、第3回目となるCS調査を行いました。その調査の結果、大部分の項目で満足度が向上し、これまでの改善活動を反映した結果となりました。本投資法人は、引き続き顧客であるテナントの意見に耳を傾け、物件毎にハード面及びソフト面の双方で強みと課題を把握したうえで改善活動に努め、満足度の維持・向上を目指します。
なお、「顧客満足度調査」の結果につきましてはこちらをご覧ください。
第3回「顧客満足度調査」結果
第2回「顧客満足度調査」結果
工事実績・予算の推移と今後の対応
第8期（平成21年4月期）以降、保有する多くの物件での工事対応が一段落したことから工事予算を大幅に削減してきましたが、賃料水準及び資産価値の維持・向上を目指し第11期（平成22年10月期）より、テナントニーズの高い空調やトイレの改修を中心とした設備面への投資を積極的に実施します。また、改正省エネ法施行を機に高まっている環境対応も視野に入れ、適宜必要な対応を図っていきます。
管理のクオリティとサービス水準の向上
第7期（平成20年10月期）より東京都内のエリアを3つに分け、エリア毎にビルメンテナンス会社（建物管理会社）を集約し､管理のクオリティ及びテナントに対するサービス水準の向上を図っています。これらの施策による付随効果として、コストの削減にも繋がり、スケールメリットを活かした運営を行っています。
