外部成長戦略
本投資法人は、「トレンド」を捉え「タイミング」を逃さない柔軟かつ機動的な投資を行うという方針のもと、東京経済圏の中規模オフィスビル中心の投資を進めています。
用途面での投資比率の目標
地域面での投資比率の目標
本投資法人は、国内最大の経済・人口集積エリアである東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の１都３県の主要都市）に所在する不動産等を中心に投資を行います。また、地域経済や不動産マーケッ トの変動、地震・台風等の災害、人口変動等の地域偏在リスクの軽減を目的として、地方経済圏（政令指定都市等の地方中核都市）に所在する不動産等にも一定の分散投資を行います。
投資物件の１投資物件当たりの最低投資規模及び最高投資規模の目標
本投資法人は、次の要素等を勘案し、主として中規模オフィスビルを対象とした分散投資を行います。
- ● 不動産マーケットにおける流通性
- ● テナント層の分散確保
- ● 運営管理面での投資経済性
上記の最低投資規模にかかわらず、以下に該当する場合は個別に当該投資物件の取得を行うことができます。
| ● | 複数の投資物件を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る価格帯の投資物件が一部含まれる場合 |
|---|---|
| ● | 投資基準に合致する投資物件の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得価格が最低投資規模を下回る場合 |
多様な物件取得機会の確保
本投資法人は、多種多様な情報ルートを活かした豊富な取引実績を有しています。今後も多様な取得手法を駆使して物件の取得機会を確実に捕捉し、ポートフォリオの着実かつ安定的な成長を目指します。
資産運用会社独自のネットワークによる投資物件取得
本投資法人は、スポンサー会社であるケネディクス株式会社の理念（「不動産投資家の立場に即した運用サービスを提供すること」）を受け継ぐケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下「資産運用会社」）に運用を委託しています。
資産運用会社のメンバーは、不動産投資・運営業務や金融業務の第一線で活動してきた多様な経歴を持ち、不動産鑑定士・証券アナリストをはじめ、様々な得意分野と専門性を持っています。
本投資法人は、資産運用会社のメンバーが持つ多様な経験と高い専門性、不動産と金融の両分野で全方位に展開される独立系ならではの幅広いネットワークを活用し、スポンサー会社及びそのグループ会社又はこれらの会社へアセットマネジメント業務を委託している法人等以外の第三者からの取得実績を重ね、不動産マーケットにおいて、不動産ファンド、金融機関、建設会社／デベロッパー及び事業会社等から資産運用会社独自の情報収集を行うことにより、着実な外部成長を目指します。
今後も資産運用会社独自の様々なネットワークを活用して物件探索を進めていきます。
スポンサー会社のサポートラインによる物件取得
本投資法人及び資産運用会社は、スポンサー会社との間で「サポートライン覚書」を締結しており、スポンサー会社が取り扱う不動産等について、本資産運用会社以外の者に遅れることなく購入を検討することができます。
なお、サポートライン覚書の内容は、不動産等のうちオフィスビルについて適用されます。
ウェアハウジング機能による機動的な物件取得
資産運用会社は、サポートライン覚書において、本投資法人が取得を希望する物件について、(i)スポンサー会社に対して不動産投資ファンドの組成及び当該ファンドでの物件の取得の依頼並びに(ii)スポンサー会社に対して物件の取得及び一時的な所有の依頼をすることができ、スポンサー会社は、資産運用会社からかかる依頼を受けた場合には誠実に検討することとなっています。
これにより、資金調達の時期や投資基準との整合性等の理由で本投資法人が直ちに取得できない物件について、本投資法人の取得機会を優先的に確保し、機動的な物件取得を図ります。
（これらスポンサー会社が組成した不動産投資ファンド又はスポンサー会社自身による不動産の取得・一時的保有と、その後の本投資法人による当該不動産の優先的な取得機会の確保までの一連の流れを総称して「ウェアハウジング」といいます。）
スポンサー会社及びその子会社等との取引については、利害関係者との取引の基準をオフィス・リート本部利害関係取引規程等により定め、かつ、運営面においても独立性を保つ等、コンプライアンスやガバナンスの体制に十分に注意した運営を行います。
また、本投資法人は、複数物件の一括売却案件のうち、東京経済圏に所在する中規模オフィスビルが含まれている物件群を一括取得することも検討します。
本投資法人の投資基準に合わない物件が含まれている場合でも、スポンサー会社等の投資基準に適合する等一定の条件に合致した場合には、スポンサー会社等と複数物件を協働して取得するという機動的な物件取得方法も選択肢の一つとなります。加えて、そうした複数物件に対し、将来の物件売却時に本投資法人による取得機会が得られることを前提に、スポンサー会社等と共同で匿名組合に出資等を行うこと等も検討します。
更に、上記の場合以外における個別の物件取得に際しても、スポンサー会社とも連携しながら、ウェアハウジングを目的とした匿名組合出資を行う等、資金調達のバランスに配慮しつつ機動的な物件確保を図るため、取得手法（直接取得、エクイティ出資及びスポンサー会社との共同取得）の多様化に努めます。
内部成長戦略
「選ばれる中規模オフィスビル運営」の推進
本投資法人は、立地（最寄駅からの徒歩圏内）とスペック、耐震性（全物件で新耐震基準又は新耐震基準と同水準）に優れる物件に厳選投資し、高い運営管理力の発揮と適切な資本投下の実施により、常にテナント満足度の維持・向上を図ることによって、「選ばれる中規模オフィスビル」オーナーとなることを目指しています。
顧客満足度調査を活用したビル運営
本投資法人は、テナント満足度の高いオフィス環境の提供のために顧客満足度調査を実施することでテナントニーズを把握し、その調査結果に基づき顧客満足度の向上等を目的とした空調改修や共用部改修工事等のテナント対応工事を実施し、物件価値・物件競争力の向上を図ってきました。今後も継続的にこれらを実施することでテナントの継続入居意向を高めることにより、賃料水準・資産価値の維持・向上が実現し、収益性の改善につなげます。
ケネディクス・グループによる一体運営
ケネディクス・グループである資産運用会社（アセットマネジメント会社）とケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社（プロパティマネジメント会社）が一体となってアセットマネジメント業務及びプロパティマネジメント業務を提供することにより、不動産の運営管理における従来以上に質の高いきめ細かなオフィスサービスを提供でき、保有する物件の収益性及び資産価値の向上に繋がるものと考えています。
安定的な収益の獲得に向けたリーシング活動
ケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社にテナント企業のためのサービス対応窓口を一元化し、ビルメンテナンス会社や工事会社を介さないテナント企業へのダイレクト・アプローチを通して賃貸市場動向及びニーズを直接取り込み、オペレーションに速やかに反映できる体制を整えています。
また、ケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社を活用した、リーシングブローカーとの密な情報交換に基づくリーシング活動により、空室期間の短縮化を図っています。
運用物件数の増加及びテナントの分散による安定的な運用
本投資法人の保有するオフィスビルには、多様な業種のテナント企業が多数入居しています。このため、本投資法人の収益は特定少数のテナント企業だけに依存しておらず、それら企業の退去や、特定の業種における業績の低迷による影響を受けにくく、安定した収益を継続して得ることができると考えています。
規模の経済優位性を活用したコストマネジメント戦略
中規模オフィスビルを保有する事業者・個人ビルオーナーにおいては、比較的少数の物件数についての運営管理が行われていることが多いと考えられるのに対して、本投資法人は、資産規模を活かした規模の経済性による物件管理費用の削減や一括発注等による設備・機器等更新時のコスト削減を実現しています。
財務戦略
安定的な財務運営
本投資法人は、以下の施策等を講じることで安定的な財務運営を目指します。
- ● 有利子負債の返済期限を分散することによるリファイナンスリスクの軽減
- ● 一定水準以上の長期固定化負債比率の維持
- ● 有利子負債比率（注）の保守的なコントロール
（有利子負債比率は原則として45％未満の水準を目途とします。但し、 資金調達環境等を鑑みたうえで、優良な物件取得等を目的とする有利子負債の調達により40％台後半水準での運営を行うこともありえます。）
さらに、メガバンク、信託銀行や株式会社日本政策投資銀行を中心とする既存の金融機関との良好な関係に基づく安定的な資金調達により保守的な財務運営を目指します。また、取引各行のシェアバランスに留意するとともに、既存取引行との条件対比をもとに新規取引行の導入についても適宜検討していきます。
| （注） | 有利子負債比率＝期末有利子負債残高÷期末総資産×100 |
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