平成22年6月
ケネディクス不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます）の資産運用を行うケネディクス・リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます）の宮島社長あてのインタビュー等をもとに「ケネディクス不動産投資法人Q&A集」を以下の通りまとめました。
上場5年で確立された存在意義
次なる成長ステージに向けての成長戦略
- Q．新たな成長が問われる中で、今後の成長に必要なものとはどのようなものとお考えですか。
- Q．他社に先駆けて、いち早く物件購入を行ったことにより、もたらされた影響を教えてください。
- Q．今後の、新規物件の取得戦略について教えてください。
- Q．物件取得を行うにあたり、現状の不動産市場をどう捉えていますか？
既存物件の運営について
- Q．オフィスビル賃貸市場が厳しいと言われているなか、安定的な稼働率を維持している要因を教えてください。
- Q．今後の物件工事、環境対応への取組みについてお聞かせください。
- Q．中規模オフィスビルの賃貸市場における特性を教えてください。
- Q．中規模オフィスビルにおけるテナントの信用リスクや退去リスクへの対策について教えてください。
財務について
今後の展望について
その他のご質問
上場5年で確立された存在意義
- 平成17年7月に上場してから約5年、その歩みの中で培われてきたケネディクス不動産投資法人の強みを教えてください。
- 5年という短い期間のなかで、J-REITの絶頂期と混乱期の2つを経験しました。
目まぐるしく変わる市場環境において、私どもは常に投資主利益の最大化を図るために、「トレンド」を捉えて「タイミング」を逃さない機動的な投資を行う基本方針を徹底してまいりました。
その時々の状況を見極めてそれに先んじて戦略を取っていくことで、この5年間でJ-REITを運用する力が磨かれ、それはこれまで以上に洗練されたものとなっています。その結果、私どもは東京経済圏の中規模オフィスビルに強みを持ったREITとして存在感を放ち、投資の有力な選択肢の一つになることができたと考えています。
次なる成長ステージに向けての成長戦略
- 新たな成長が問われる中で、今後の成長に必要なものとはどのようなものとお考えですか。
- “新たな物件をいかに取得できるか”。今後の成長に必要なものは正にこの点です。賃貸市場が弱含みのまま推移している現在の状況では、常に分配金下落への圧力がかかっています。
現在の分配金水準をしっかり守り、今後さらに分配金の向上を目指していくには、収益力のある新たな物件の取得が欠かせないと考えます。
- 他社に先駆けて、いち早く物件購入を行ったことにより、もたらされた影響を教えてください。
- 私どもは物件購入のチャンスをいち早く捉え、第10期（平成22年4月期）に5物件、合計約156億円の新規の物件取得を行いました。そのうち4つの物件については、公募増資を行い、その資金で他社に先駆けて物件の取得を行いました。
この公募増資による物件取得には2つの意義があったと考えています。
1つ目は、物件取得を再開するべきタイミングであり、私どもが実際に物件を取得できる力があることを証明し、それが市場で認知されたことです。
物件を取得したいというプレイヤーは多くいましたが、実際に取得したプレイヤーはそう多くはいませんでした。この物件取得により、その後において有利な立場に立つことができました。
2つ目は、公募による新たな資金調達ができることを示したことにより、借入先の金融機関に安心感を与えました。また、有利子負債比率を引き下げることができたことにより、今後に備え、新たな借入れによる機動的な物件取得が行える環境を整えることが出来ました。
平成22年2月に68億円で取得した「パシフィックマークス西新宿」は、他REITとの個別相対交渉を通じて魅力的な価格水準で合意した案件です。早い時期に物件取得を再開したからこそこうした交渉が可能となり、また、有利子負債比率を低く保っていたからこそ素早く金融機関からの借入れを行うことができ、チャンスを逃さずに取得できたものと考えています。
- 今後の、新規物件の取得戦略について教えてください。
- ケネディクス株式会社や伊藤忠商事株式会社等のスポンサー関係者、加えて私どもの独自のネットワークなど複数の物件取得ソースを最大限に活用して優良物件を取得していくことです。
また、基本方針として東京経済圏の中規模オフィスビルを中心に投資していくことは変わりませんが、まとまった一定規模のポートフォリオの売却案件があった場合、他の用途や地域の物件がそれに含まれていたとしても、収益性の高い物件であると判断できれば、まとめて取得していくことも考えていこうと思います。
さらに、将来の優良物件取得に向けて、スポンサーと共同で、不動産ファンドへ出資することも検討していきます。このファンドで取得した物件に対し優先交渉権を得ることにより、物件取得ルートの多様化が期待でき、将来の成長への余力を見せることができると考えています。
- 物件取得を行うにあたり、現状の不動産市場をどう捉えていますか？
- 最近の不動産市場はこれまでの伝統的な流れとは異なり、まず不動産証券化市場で動きがあり、次にその影響が不動産の現物市場に波及し、最後に不動産の賃貸市場に影響を及ぼす、というこれまでとは逆の順序で動いていると捉えています。私どもは、不動産証券化市場は平成21年3月頃に底を脱し、不動産の現物市場については平成21年秋頃が底であったと考えています。この流れで行けば、テナントの流動性も十分戻りつつあるので、不動産の賃貸市場もそう遠くない時期に夜明けを迎えるのではないかと思っています。
ただし、賃貸市場の回復を確認した後に物件取得に動いたのでは、いい条件で取得することは難しいと思います。そこで私どもはその兆しを見据えて、完全に回復することを待たずに物件取得を行なったのです。
既存物件の運営について
- オフィスビル賃貸市場が厳しいと言われているなか、安定的な稼働率を維持している要因を教えてください。
- 私どもは、上場以来テナントとのリレーションを重視し、賃料についてはテナントに理解していただいた上で改定を行ってまいりました。
その考えに基づき平成20年11月からは賃料低下と空室率上昇局面に備えて、原則として賃料の増額交渉を行わないという方針をとり、稼働率の維持を何よりも優先してきました。
この結果、新規テナントの誘致にも最大限取り組んだことにより、稼働率は平成22年4月末現在で94.4％と安定的に推移しています。
また、第8期（平成21年4月期）から第10期（平成22年4月期）にかけてオフィス退去率が従来と比べ10％前後の高い水準となっていましたが、これは金融危機後に企業の部門閉鎖によるリストラなどの要因が加わった結果、上昇したものと考えています。しかし企業業績も回復しつつあり、第11期（平成22年10月期）のオフィス退去率は8％台に低下すると予想しています。
- 今後の物件工事、環境対応への取組みについてお聞かせください。
- 第8期（平成21年4月期）以降は、保有する多くの物件で大規模なバリューアップ工事等の対応が一段落したことから工事予算を大幅に削減し、金融危機へ対応するためにキャッシュの積み上げによる内部留保の拡大を優先しました。しかし第11期（平成22年10月期）からは設備面への投資を徐々に再開する予定です。空調、換気、水回りを中心に投資を行い、賃貸市場回復時に備えて物件競争力の向上を図っていきたいと思います。
また、改正省エネ法施行を機に高まっている環境対応も視野に入れ、自主的にエネルギー使用量の抑制やCO2（二酸化炭素）削減にも取り組み、これからもテナントから選ばれる物件であるように努めていきます。
- 中規模オフィスビルの賃貸市場における特性を教えてください。
- 中規模オフィスビルは、もともと賃料水準がオフィスビルの賃料帯の中でも中位レベルの位置に集中している物件が多く、賃料の変動率が大規模オフィスビルと比べてそれほど高くはないこと、またテナントの業種が様々に分散されているため、入退去の面で景気動向による極端な影響を受けにくい特性を持っていること等から、相対的に安定した市場であると考えています。
また、私どもはプロパティ・マネジメント業務を資産運用会社の兼業業務としており、中規模オフィスビル運営について経験とノウハウを積み上げてきたことで、より競争力のある物件運営が行えると自負しています。中規模オフィスビルの持つ特性と私どもの強みとの相乗効果で、安定した収益の確保を目指していきます。
- 中規模オフィスビルにおけるテナントの信用リスクや退去リスクへの対策について教えてください。
- 本投資法人が運営する中規模オフィスビル中心のポートフォリオでは、中規模ならではのテナント特性により、リスク分散が図られているといえます。
一つは、テナントの分散です。第10期末（平成22年4月30日）現在オフィスビルだけでも629先のテナントが入居しており、その上位3社がポートフォリオ全体に占める賃貸面積の割合は5.2％に過ぎません。少数のテナントに依存しないことによって、テナントの退去、倒産等に伴うリスクを分散・抑制しています。
次に業種の分散です。製造業、卸売業・小売業、サービス業、金融業など、サービス・内需関連が中心の構成であるため、日本経済全体を反映しているといえます。1つのテナントに対し大きな面積を賃貸する傾向にある大規模オフィスビルと比較し、業種分散の観点からは、極めて堅実であるといえるでしょう。加えて一般的にテナントからは賃料の10ヶ月～12ヶ月分程度の敷金をお預かりしていますので、この点においてもリスク回避は十分に図られていると考えます。
これらの中規模オフィスビルの特性に加えて、第8期（平成21年4月期）の早い段階から無理な増賃交渉を避け稼動率を重視した運用へ方向転換したことにより、第10期末現在の稼動率は94.4％を維持しており、引き続き安定した運営管理ができると考えています。
財務について
- 今後の財務方針について教えてください。
- 上場以来、健全な財務運営を基本方針に、特に（1）返済期限の分散化、（2）借入れの長期化、（3）金利の固定化、（4）調達手法の多様化に努め、安定した財務基盤を構築できたと自負しています。
今後は、引き続き（2）の借入れの長期化に取り組んでいきたいと考えています。J-REITとして永続的に運営していくにあたって、より安定的に財務運営を行うために、現在3～5年の期間が中心の長期借入金を7～10年程度のより長期の借入れにシフトしていくことが理想です。今後、現在の借入先の金融機関に加え、取引のない金融機関とも交渉を行っていくことを検討しています。
- 有利子負債比率の目安について教えてください。
- 従来から保守的な有利子負債比率（総資産に対する有利子負債の比率）の維持を財務戦略上の方針としており、これまでは、30％台後半～40％台半ばの比率を維持していました。平成22年4月末現在の有利子負債比率についても40.9％と適正水準にあります。今後は、安定的な財務運営のため、これまで通り有利子負債比率は原則として45％未満としますが、優良な物件取得等を目的とする負債調達により40％台後半での運営も可能とします。本投資法人は、引き続き有利子負債比率を保守的にコントロールします。
- 最近の借入金のスプレッドはどの程度ですか？
- 借入金のスプレッド水準はアップフロントフィーを含めて第8期（平成21年4月期）では年率1.0～2.0％ 超まで上昇しました。第9期（平成21年10月期）は年率2.0％程度のスプレッド水準で高止まりしていましたが、公募増資による有利子負債比率の引き下げを実現した第10期（平成22年4月期）は、第8期に比べてスプレッド水準を0.5％程度低下させて借入れを行いました。
今後の展望について
- 今後の展望と抱負についてお聞かせください。
- 投資法人間での合併や資産運用会社のスポンサー交代などの再編により競争が激しくなるなか、各REITはこれまで培ってきた強みを武器に、いかに今後成長していけるか、その真価が問われる時代になったといえます。いかに資金を集め、いかに物件を買い、いかにパフォーマンスを上げるか。これからが本番なのです。
その中で私どもは、自立した運用会社として、スポンサーの意向だけで運営が行われることはなく、私ども自身が投資主価値最大化のために何をすべきか、自由な判断を素早く行うことができます。今後もこの姿勢を貫き、他社に先駆けた素早い動きと変化に柔軟に対応できる体制を整えていくことで、着実に実績を積み上げていきたいと思います。
半歩先を行く考えに基いた成長戦略を旗として掲げ、投資主の皆様の利益に貢献していきたいと考えています。
- 今後のJ-REIT市場の展望は？
- サブプライムローン問題やリーマンショックに端を発した世界的な金融危機により急落したJ-REIT市場ですが、現在は落ち着きを見せつつあります。世界の様々な証券化市場が混乱した理由には、（1）商品の流動性が不足していたこと、（2）商品が複雑な仕組みであったこと、（3）商品に透明性が乏しかったこと、の3つが挙げられます。
しかし、これらの点に関し、J-REITという商品は（1）上場されていることにより流動性が確保されていること、（2）仕組みがシンプルであること、（3）情報開示の透明性が極めて高いこと、という大きな特徴を持っています。J-REITが持つ3つの特徴は、今後の不動産市場の回復過程の中で大きな強みとなり、市場を活性化させる端緒になると思います。
私どもは、その中でも常に市場の半歩先を読み、「トレンド」と「タイミング」を捉えた投資を迅速に行うことで、投資主の皆様の利益に貢献していきたいと考えています。
その他のご質問
- 個人投資家に対しての取り組みについて教えてください。
- 私どもは以前から、個人投資家の皆様に安定して保有していただくことの重要性を認識し、様々なことに取り組んで参りました。
私どもの運用方針や中規模オフィスビルを中心としたポートフォリオの特徴、保守的な財務方針などを分かりやすく伝えることが重要なことだと考えています。
具体的には、資産運用報告では「トップメッセージ」に加え「運用会社の部門紹介」を特集するなど、より分かりやすく、読みやすい内容にしています。
ホームページでは決算説明会の様子を動画配信するなど、より投資家目線での迅速かつ正確な情報開示を心掛けています。
また、今まで同様これからも、個人投資家向けフェアや説明会などにも積極的に参加し、個人投資家の皆様に多様な方法で本投資法人をご理解いただく機会を数多く作っていきたいと考えています。
