2008年2月
ケネディクス不動産投資法人の資産運用を行うケネディクス・リート・マネジメント株式会社の宮島社長あてのインタビュー等をもとに「ケネディクス不動産投資法人Q&A集」を以下の通りまとめました。
全般的なご質問
住宅とオフィスビルの相互売買
- Q．平成20年2月に行った「住宅とオフィスビルの相互売買」の目的などについて教えてください。
- Q．何故「住宅とオフィスビルの相互売買」を打ち出したのですか。また、何故ケネディクス株式会社が相手方なのですか。
- Q．どのように売却対象の住宅を選定したのですか。
- Q．今後、残りの住宅についての対応を教えてください。
不動産情報提供等に関する覚書の変更
ポートフォリオ構築方針の変更
- Q．平成18年12月に発表したポートフォリオ構築方針見直し後の実績について教えてください。
- Q．なぜ「オフィスビルを中心とした投資」を打ち出したのですか。
- Q．今後取得するオフィスビルも今までと同様、中規模オフィスビルが中心となるのですか
成長力
- Q．資産規模について今後の目標を教えてください。
- Q．物件取得の戦略を教えてください。
- Q．物件ウェアハウジング機能とは何ですか？
- Q．物件運営管理（プロパティ・マネジメント）の特徴について教えてください。
投資対象
- Q．中規模オフィスビルの特徴について教えてください。
- Q．中規模オフィスビルを中心に投資するのは何故ですか？
- Q．「都市型商業施設」とはどのようなジャンルを指すのでしょうか？
- Q．今後の不動産市場についてどう考えていますか？
リスク管理等
財務戦略
その他
全般的なご質問
- 「ケネディクス・セレクション」とは何ですか？
- トレンドを捉え、タイミングを逃さない柔軟かつ機動的な投資を行い、「用途、地域、規模」の3つの投資軸を重視した投資戦略に基づいて構築される、資産分散の図られたポートフォリオを「ケネディクス・セレクション」といいます。
このような投資を行うためには、「市場や物件を見極める目利き能力」（トレンド）と、「意思決定や行動のスピード」（タイミング）が重要になります。
- 資産運用会社の特徴を教えてください。
- 本資産運用会社であるケネディクス・リート・マネジメント株式会社は、東証1部上場会社であるケネディクス株式会社の100％出資子会社です。本資産運用会社は、不動産投資運用業界のパイオニアであるケネディクス株式会社から、人材や情報等の様々なサポートを受ける体制を整えています。
本資産運用会社の主要メンバーには、不動産と金融の両分野において多様な経験と高い専門的能力を持つ人材が揃っています。その多くはケネディクス株式会社からの出向者であり、ケネディクス・グループのノウハウや経験を十分に引き継いでいます。
また、本資産運用会社には、「独立系不動産運用会社として投資家の立場に即した運用サービスを提供する。」というケネディクス・グループの理念に共鳴し、REIT市場においてその理念の実現を志すメンバーが集まっています。
これらのメンバーで構成される社内はチームワークや意見の風通しが良く、全体的に若さと活気のある運用会社であると考えています。
住宅とオフィスビルの相互売買
- 平成20年2月に行った「住宅とオフィスビルの相互売買」の目的などについて教えてください。
- 本投資法人は、平成18年12月にポートフォリオ構築方針を見直し、中規模オフィスビルを中心としたポートフォリオ構築を目指すこととしています。今回の相互売買は、この投資方針に即したもので、中規模オフィスビルを中心とするポートフォリオの強化に寄与することや、ポートフォリオにおける中規模オフィスビルの比率を大きく引き上げることにより、好調なオフィスビル賃貸市場において、内部成長力を強化することができると考えています。
また、本資産運用会社においては、オフィスビルへの集中により、物件運営面での専門性をより強化できると考えています。
これらのことは投資主利益の最大化を目指す本投資法人の基本方針に沿ったものと考えています。
- 何故「住宅とオフィスビルの相互売買」を打ち出したのですか。
また、何故ケネディクス株式会社が相手方なのですか。 本投資法人では、平成18年12月にポートフォリオ構築方針の見直しを行い、その後、オフィスビルのみに新規投資を行うとともに、投資家の皆様に様々な機会を通じ、新方針の説明を行ってまいりました。これらの説明を通じ投資家の皆様から、「中規模オフィスビルを中心としたポートフォリオ」を目指す方針に対して支持をいただいたものと考えています。
この投資方針の変更以降、本投資法人はオフィスビルへの重点投資を進め、ポートフォリオにおけるオフィスビル比率を引き上げて参りました。こうした流れの中で、本投資法人は、スポンサーであるケネディクス株式会社（以下「ケネディクス」といいます。）から、ケネディクスが保有する複数のオフィスビルの購入打診を受けました。本投資法人が選択したオフィスビルについて、価格や条件面等の交渉を進める中で、住宅ファンドの組成を推進しているケネディクスから、本投資法人が保有する住宅の一部をケネディクスへ売却する相互売買の提案を受けました。
本資産運用会社で検討を重ねた結果、本相互売買は「中規模オフィスビルを中心としたポートフォリオ」を構築する目的に合致し、以下の点でも本投資法人にとって有意義な取引であると判断し、実施を決定しました。
・住宅との相互売買とすることにより、優良なオフィスビルを一括で取得できること
・本投資法人の資産規模及び収益性を維持しながら、オフィスビル比率の引き上げが実現できること
- どのように売却対象の住宅を選定したのですか。
- 本投資法人が取得を希望したオフィスビルの規模（金額）と同規模となる住宅を売却候補としました。その上で、ポートフォリオにおける地域分散や価格面での交渉をケネディクスと行い、双方で合意に至った物件を売却対象としました。
- 今後、残りの住宅についての対応を教えてください。
- 本投資法人の方針は、「中規模オフィスビルを中心としたポートフォリオ」であり、今後もオフィスビルへの新規投資を行うとともに、保有する住宅の資産入替も含め、引き続き住宅比率を低下させていく予定です。ただし、住宅比率をさらに低下させることについて期限は定めておりません。
不動産情報提供等に関する覚書の変更
- 平成19年4月に発表した「不動産情報提供等に関する覚書」の見直しについて教えてください。
ケネディクス不動産投資法人（本投資法人）及び本資産運用会社は、スポンサー会社であるケネディクス株式会社から、不動産情報や人材等の面で当初からサポートを受けています。これらのサポートと本資産運用会社独自の活動によって、本投資法人は平成17年7月の上場以来成長を続けており、ケネディクス・グループ内における本投資法人の位置付けも益々高まっています。
これらの状況を踏まえ、ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社と新たに協議を行った結果、グループ内における不動産情報の流れを再整理し、本投資法人に対する情報提供の優先度を高めることで本投資法人の物件取得力をより強化することを目的として、覚書を見直しました。■サポートライン覚書の見直しの概要
・ ケネディクス株式会社が入手した不動産等情報について、本資産運用会社が優先的に受領（見直前は、年金ファンドに次ぐ第二優先）
・ 開発型案件を含むケネディクス株式会社自己投資不動産の売却について、本資産運用会社が優先交渉権を取得（見直し前は、年金ファンドに次ぐ第二優先）この見直しにより、ケネディクス・グループから本投資法人へのパイプラインが大幅に強化されるとともに、ケネディクス・グループが開発に関与する物件についても本投資法人は優先的に取得を検討することが可能となりました。
上記の流れで入手した不動産情報については、本投資法人の基準に従い個別に購入検討を行うこととなり、購入義務を負うものではありません。（以下「不動産情報提供等に関する覚書」の概要図ご参照）
ポートフォリオ構築方針の変更
- 平成18年12月に発表したポートフォリオ構築方針見直し後の実績について教えてください。
-
ケネディクス不動産投資法人（本投資法人）は、「トレンド」を捉え「タイミング」を逃さない柔軟かつ機動的な投資を行い、資産分散の図られたポートフォリオを構築することを基本方針としています。今回、この基本方針に基づき、オフィスビルへの投資シフトを行うため、ポートフォリオ構築方針を見直しました。
具体的には、投資比率目標を以下の通り変更しています。（変更後） 用途 投資比率目標 オフィスビル 50%～100% 住宅 0%～30% 都市型商業施設 0%～20% その他 当面の間0% 新しい方針に基づき、第4期以降、オフィスビル25物件、約870億円の投資を実現しております。平成20年2月1日現在、オフィスビルは54物件、約1,732億円となり、ポートフォリオ全体におけるオフィスビルの比率は第3期末の58.7％から85.7％まで上昇しています。
- なぜ「オフィスビルを中心とした投資」を打ち出したのですか。
- 資産分散の図られたポートフォリオを構築することを基本方針とする本投資法人は、これまでに77物件、約1,970億円（取得価格の合計、平成19年12月11日時点）のポートフォリオを構築し、資産分散を実現しています。
本投資法人では、これまでも東京経済圏の中規模オフィスビルに軸足をおいた投資を行っていましたが、昨今のオフィス賃貸市場の環境（賃料水準上昇、空室率低下等）に対応するために、オフィスビルを中心とした投資を一層進めると共に、住宅への新規投資を行わないこととしました。
- Q 今後取得するオフィスビルも今までと同様、中規模オフィスビルが中心となるのですか。
- 本投資法人は、これまで東京経済圏の中規模オフィスビルを軸足とした投資を行ってきました。
今後も、中規模オフィスビルを中心として資産分散を重視した投資を行います。地域的には、引き続き東京経済圏を中心とし、一定割合で地方経済圏のオフィスビルへの投資も検討します。
成長力
- 資産規模について今後の目標を教えてください。
- 今後は、資産入替えも含め、クオリティ（立地、規模、仕様等）の向上を目指すとともに、「中規模オフィスビルを中心として構成される強固なポートフォリオを構築すること」を目標とし、引続き住宅比率は低下させ、中長期的に4,000億円の資産規模を目指します。ただし、単純に資産規模を大きくすれば良いとの発想ではなく、本投資法人はあくまでもEPS（投資口1口当たり利益）の安定的な増加を図りつつ、ポートフォリオの拡大を目指します。
- 物件取得の戦略を教えてください。
- 本資産運用会社の「独自ネットワーク」と、ケネディクス・グループの「サポートライン」の両面からなる「マルチパイプライン」を通じて不動産情報を収集し、取得していくことを考えています。
本資産運用会社の「独自ネットワーク」に関しては、ケネディクスのアクイジション部門において物件取得に携わってきた実績のある優秀な人材が本資産運用会社に所属しています。彼らが持つ、金融機関、建設会社、ディベロッパー、投資ファンド、事業会社、仲介会社、弁護士や会計士などの専門家とのネットワークは、今後の外部成長の大きな基盤になるはずです。
また、｢サポートライン｣に関しては、ケネディクス・グループが取扱う仲介案件、年金ファンド、私募ファンド、開発案件に係る不動産情報の提供を受けるとともに、これらについて優先して購入を検討できる優先交渉権を確保しています。
更に、サポートラインの他の大きな特徴として、物件ウェアハウジング機能を設けています。
- 物件ウェアハウジング機能とは何ですか？
- 物件ウェアハウジング機能とは、本資産運用会社の独自ネットワークに基づき物件取得を行う場合に、本投資法人の投資基準との整合性や資金調達のタイミング等の理由で本投資法人が売主の条件どおりには直ちに取得できない物件を、ケネディクス・グループに先行取得してもらう仕組みです。これらのウェアハウジング物件については、本投資法人にとって必要な処置や手続きが完了した段階で、ケネディクス・グループから本投資法人が優先的に購入できることになっています。
具体的には、競争力を持つ物件であるものの、一部存在する瑕疵の解消に時間を要する物件や、資金調達のタイミングが合わない物件等、売主の希望する売却時期や条件と合わない場合にウェアハウジング機能を活用することで、投資機会を逃さず機動的な物件取得を図ることができます。
- 物件運営管理（プロパティ・マネジメント）の特徴について教えてください。
- 本投資法人は、収益の源泉となる不動産賃貸収入の構成要素である「賃料水準」と「稼働率」を重視し、その維持又は向上を目指します。物件の運営においては、景気や不動産市場の動向を踏まえた迅速かつ柔軟なリーシングを行うと共に、「顧客であるテナントが満足してこそ収入に結びつく」との考えのもとでテナントの目線に立った活動を行います。
上記の観点から、本資産運用会社は、保有する物件の運用において以下のような活動を行います。
・CS調査による顧客ニーズの把握及び改善活動の実施
・KDXスタンダードに基づく価値向上策の実施
・CS戦略に則ったリーシングマネジメント
・管理内容及び費用の見直し
本投資法人は、物件のプロパティ・マネジメント業務を原則として本資産運用会社に一括委託する方針としています。
投資対象
- 中規模オフィスビルの特徴について教えてください。
- 中規模オフィスビルの特徴は、大規模オフィスビルに比べると物件数が非常に多く、売買価格・賃料水準とも手頃な範囲にあり、売買・賃貸どちらの観点からも流動性が高いこと、中小規模の法人も含めて非常に厚く幅広いテナント層が対象となることです。したがって、競争力のある物件を見極める能力と賃貸・管理面での運営能力が最も発揮できる投資対象であると考えます。また、テナント特性や競合物件の多さから入退去の回転率（ターンオーバー）も比較的高く、景気回復時には賃料水準を景気動向に連動させやすいという特徴もあります。
- 中規模オフィスビルを中心に投資するのは何故ですか？
- 中規模オフィスビルを中心に投資する理由は、ケネディクス・グループが長年にわたり様々なファンド運用を行ってきた中で、経験とノウハウを十分に蓄積し、実績を残している分野だからです。これらノウハウと実績を活かし、最近の好調な景気動向にあわせ、賃料水準の上昇を見込むことができると考えています。
- 「都市型商業施設」とはどのようなジャンルを指すのでしょうか？
- 「都市型商業施設」については、繁華性の高い立地にある商業施設を投資対象とします。渋谷駅から徒歩約7分に位置する「フレーム神南坂」が、本投資法人で運用する代表的な都市型商業施設であり、平成19年4月にリニューアルオープンをしました。都市型商業施設の開発実績のあるケネディクス・グループの経験・ノウハウを活かすことができると考えています。なお、郊外に立地するショッピングセンターなどについては、投資対象と考えていません。
- 今後の不動産市場についてどう考えていますか？
- 今後の不動産市場は、引き続き東京中心部では活発であり、優良な物件を適正な価格で購入することが容易でないと考えています。
本投資法人の方針にもありますが、不動産市場にはその用途・地域・規模ごとにトレンドがあると考えます。一部の地域では活況でも他の地域では低迷していることはありますが、全国一律の地価上昇、不動産価格上昇ということは今後は起こり得ないと考えています。従って、不動産のトレンド（用途・地域・規模）の見極めがより重要になると考えます。
リスク管理等
- 利益相反を防ぐためのルールにはどのようなものがあるのですか？
- 本資産運用会社の「利害関係取引規程」により、「利害関係者」を定めており、ケネディクス・グループが運用するファンドとの取引は、全て「利害関係取引」に該当します。
利害関係取引を行うには、コンプライアンス委員会による全員一致の承認に加えて、最終的に取締役会決議が必要となります。コンプライアンス委員会のメンバーとして社外弁護士1名を外部委員としています。また、利害関係取引上の規制として、例えば、利害関係者から資産を取得する場合に鑑定評価額以下の価格とする旨が規程に定められています。
なお、本資産運用会社のマネジャー以上の役職員は、投資主の皆様と同じ目線をもって業務運営を行うことを目的として、全員が本投資法人の投資口への出資を行っています。本資産運用会社の役職員による出資については、投資口の追加取得が出来ないこと、本資産運用会社を退職後1年間は投資口を売却できないこと等のルールが設けられています。
- 地震のリスクについてどのように考えていますか？
- 本投資法人の投資対象は、原則として、新耐震基準に基づく建築物に相当する耐震性を有し、個別のPML（Probable Maximum Loss）値が20％未満であり、かつ、当該物件の取得後のポートフォリオ全体のPML値が10％未満を維持できる物件としています。
ポートフォリオ全体でのPML値は5.26％の水準にあります（平成19年12月11時点で保有する77物件ベース）。また、個別のPML値が20％以上の物件はありません。
本投資法人では、用途・地域・規模の分散を図ることにより、収益等への影響を低下させることができると考えています。
財務戦略
- 有利子負債比率の目安及び財務戦略について教えてください。
- 適切な有利子負債比率（総資産に対する有利子負債の比率）の維持を財務戦略上の方針としており、現状30％台後半～50％程度までを巡航速度として考えています。本投資法人は、デットの返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクを軽減することを目指します。また、本投資法人は、長期借入金での調達比率を一定水準以上とすることや投資法人債を発行することなどにより、負債の平均残存期間の長期化を目指します。
- 今後の金利動向についてどう考えていますか？金利上昇に対しての対策について教えてください。
- 金利見通しは、今後穏やかな上昇が見込まれると考えています。重要な点は、金利上昇のスピードだと考えます。経済成長のスピードに沿って金利が上昇する場合は、不動産市場にとっても好ましい影響が期待できます。例えば、金利が上昇する場合でも、経済も好調であれば、賃料水準も上昇することが期待されます。本投資法人は、テナント回転率が高い中規模オフィスビルを中心に投資している為、保有物件の賃料水準がマーケット水準に追いつきやすい特徴があります。
金利上昇への対策として、金利の固定化により対応しています。原則として、変動金利による借入金については金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用等により金利を固定化しています。本投資法人は平成18年2月に格付機関のムーディーズ・インベスターズ・サービスよりA3、平成18年12月に株式会社日本格付研究所（JCR）よりA+の格付を取得しております。また、期間が5年と10年の投資法人債を平成19年3月に発行しました。
